Paso 9: QUÉ HACER DESPUÉS DE QUE SE ACEPTE SU OFERTA

Ahora tiene un contrato de compra firmado ; El tiempo es la esencia. Esto significa que debe ser proactivo para satisfacer todas las contingencias y acciones acordadas antes de la fecha de cierre de la custodia. Tiene mucho que hacer.

Además de trabajar con su prestamista para cerrar su préstamo, hay una serie de cosas importantes que debe hacer antes de cerrar su casa.

Analicemos algunas de las acciones más comunes y críticas que deberá tomar después de que se acepte su oferta.

Compromiso de título y seguro de título

Antes de comprar la casa, la compañía de depósito en garantía que se acordó en el contrato de compra realizará una búsqueda de títulos y proporcionará un informe preliminar de títulos y compromisos de títulos. La búsqueda del título determina si hay algún reclamo legal preexistente sobre la propiedad. Si ocurre un problema con el título después de haber comprado la casa, el seguro de título protege contra cualquier pérdida o daño financiero como resultado de reclamos contra la propiedad, defectos en el título de la propiedad y otros asuntos que puedan afectar su derecho a usar y disfrutar de la propiedad.

Dos tipos de seguro de título incluyen:

• Cobertura del prestamista: que protege el interés del prestamista en la propiedad y defenderá ese interés en caso de que surja algún reclamo.
• Cobertura del propietario: que protege su interés en la propiedad mientras sea propietario de la vivienda.

Ejemplos de situaciones en las que el seguro de título ofrecería cobertura incluyen:

• Alguien afirma tener una servidumbre a través del medio de su propiedad.
• Alguien dice ser el verdadero dueño de una parte de su propiedad.
• Un banco intenta ejecutar la hipoteca de su casa porque un propietario anterior nunca pagó una hipoteca que se registró sobre la propiedad.

De acuerdo con el Contrato de compra de Arizona , una vez que haya recibido el compromiso de título, tiene cinco días para notificar al vendedor sobre cualquier artículo que desaprueba.

Inspección de la casa

Por lo general, todas las ofertas de compra que utilizan el Contrato de Compra de Bienes Raíces Residenciales estándar de Arizona están supeditadas a una inspección de la vivienda. Por lo general, tiene un período de 10 días cuando se acepta el contrato por primera vez para completar la inspección y otras consultas estándar relacionadas con la idoneidad de la vivienda.

Una inspección de la casa le brinda la oportunidad de descubrir cualquier problema no expuesto que deba abordarse antes de comprar la casa. Una inspección de la vivienda le brinda información detallada sobre el estado general de la vivienda. Un inspector calificado hará un examen completo de la casa para asegurarse de que no esté ocultando ningún problema estructural, mecánico (por ejemplo, unidad de aire acondicionado) u otros. El inspector identificará cualquier artículo que necesite ser reparado o reemplazado. En caso de que se descubran problemas graves, deberá estar preparado para solicitar reparaciones, un precio reducido o retirarse de la propiedad.

Una inspección minuciosa de la casa debe llevarle a un inspector unas tres horas. La mayoría de las inspecciones lo dejarán con una lista de acciones, quizás varias cosas que necesitarán atención después de que se mude. El costo de la inspección depende del tipo, tamaño y ubicación de la vivienda. No es raro que una inspección de vivienda en Arizona cueste entre $200 y $600.

Una inspección típica de la casa incluirá verificar lo siguiente:

• Sistemas eléctricos
• Sistemas de calefacción y refrigeración
• Los cimientos
• Vía muerta
• Elementos estructurales
• Techo
• Aislamiento
• Puertas y ventanas, y
• Plomería

La mayoría de las casas solo experimentarán algunos problemas menores, pero algunas casas más antiguas pueden tener más problemas de lo que valen. El daño a las casas podría costarle miles de dólares si no está al tanto de los daños antes de comprar la casa. Si bien la divulgación de algunos problemas es obligatoria, muchos propietarios ni siquiera saben que existen algunos de estos problemas hasta que intentan vender sus casas.

Aunque tendrá que gastar dinero por adelantado para una inspección de la casa, es posible que ahorre más dinero de lo que esperaba una vez que tenga los resultados.

Hay un par de formas en las que normalmente puede negociar un precio más bajo por la casa antes de firmar los contratos finales.

• Pídale al vendedor que haga las reparaciones: esta es la mejor manera de ahorrar dinero en su nuevo hogar. Si bien no verá una reducción en el precio final de la casa, no tendrá que hacer tantas reparaciones en el futuro. Además, no tendrá que preocuparse por las reparaciones una vez que se haya mudado a la casa.
• Pídale al vendedor una reducción del precio: si el vendedor no quiere gastar dinero en las reparaciones que ha solicitado, puede aceptar bajar el precio final de la vivienda.

Seguro para propietarios de casas

Por lo general, debe obtener una cotización de seguro de propietario por escrito de un agente de seguros durante el período de inspección y tenerla lista cuando cierre.

El seguro de propietario de vivienda es una póliza de paquete y debe incluir:

• Seguro de responsabilidad personal: que lo protege si alguien lo demanda después de sufrir una lesión en su propiedad, y
• Cobertura de propiedad: que lo protege contra incendios, robos y peligros específicos relacionados con el clima.

En Arizona, un prestamista tiene prohibido exigir una cobertura superior al «valor de reemplazo» de las mejoras a la propiedad (incluida la casa, el garaje, las dependencias, etc.). Su agente de seguros lo ayudará a determinar cuánta cobertura necesita.

Exclusiones comunes

Todas las pólizas de propietario de vivienda incluyen una lista de exclusiones o cosas que la póliza no cubrirá. Es importante leer y familiarizarse con las exclusiones detalladas en su póliza.

Todas las pólizas de propietario de vivienda excluyen los daños por agua causados ​​por inundaciones. Debe averiguar si su casa está ubicada en una zona de inundación. Si está obteniendo un préstamo para comprar la casa, el prestamista generalmente solicitará una certificación de inundación como parte del proceso de préstamo.

Además de las inundaciones, la mayoría de las pólizas para propietarios de viviendas tampoco brindan cobertura para:

• Desgaste normal de la propiedad personal.
• Pérdida de animales, aves o peces.
• Daños a automóviles.
• Daños por agua debido a desbordamientos de alcantarillado o desagüe: estas pérdidas normalmente no están cubiertas por una póliza de seguro de propietario de vivienda o contra inundaciones (ver arriba). Esta cobertura puede estar disponible por separado como un endoso adicional (una enmienda a una póliza), pero es posible que no se ofrezca al comprar un seguro de propietario de vivienda a menos que usted lo solicite.
• Daños resultantes de guerra, riesgo nuclear, negligencia, movimiento de tierra o corte de energía.
• Costo adicional de reparaciones debido a cambios en los códigos de construcción o leyes locales promulgadas desde que se construyó la casa. La cobertura separada puede estar disponible como un endoso adicional.
• Embarcaciones: si posee un bote, debe preguntarle a su agente o asegurador si está cubierto. Algunas pólizas cubrirán lanchas motoras y veleros pequeños, pero no los más grandes.

Inspección de termitas

Las inspecciones de termitas no están cubiertas por la inspección estándar de la casa. Una inspección de termitas es una inspección separada que le dará una idea del daño estructural de la casa causado por termitas y otras plagas. Si elige obtener una inspección de termitas o su programa de préstamo requiere una inspección de termitas para ser aprobado para el préstamo, el contrato de compra de Arizona establece que tendrá que pedirlo y pagarlo.

La inspección no debería tomar mucho tiempo e implicará que el inspector mire debajo del revestimiento, en los sótanos, áticos y en los cimientos de la casa para ver si hay termitas presentes o si hay otros insectos como hormigas u hongos que están destruyendo la madera.

Encuesta

Las encuestas son vitales para resolver disputas de propiedad sobre dónde termina su terreno y comienza el terreno de un vecino, pero no son obligatorios. Si no está seguro de si debe realizar una encuesta, debe buscar el consejo de su agente de bienes raíces. Cuando complete el contrato de compra, especificará si usted y/o el vendedor pagarán la encuesta. Una encuesta es una evaluación de los límites de la propiedad para determinar la cantidad exacta de tierra que forma parte de la propiedad. La encuesta mostrará cualquier mejora en la tierra, y variaciones, servidumbres o usurpaciones en una propiedad.

El agrimensor estudiará los documentos legales relacionados con la propiedad, como las escrituras y los documentos de la tierra registrados en la oficina del registrador del condado local, al preparar el agrimensor. El agrimensor visitará la propiedad para realizar mediciones y verificar la precisión de los documentos de tierras existentes.

Certificación del sistema séptico

Si está comprando una propiedad que tiene un sistema séptico, la ley de Arizona establece que debe ser inspeccionada por un inspector de transferencia de propiedad calificado. Este requisito es irrenunciable.

El vendedor de la propiedad es responsable de obtener un inspector calificado para realizar la inspección dentro de los seis meses anteriores a la venta de la propiedad. El informe de inspección que se genera actuará como la divulgación completa del sistema séptico. No garantiza el cumplimiento de los códigos de construcción locales y no es una garantía de que el sistema funcionará en el futuro. Simplemente revela las condiciones en el momento de la inspección.

Antes de la fecha de cierre de la propiedad, el vendedor le proporcionará el informe completo y cualquier otro documento relacionado con los permisos, la operación o el mantenimiento del sistema séptico.

Una vez que compre la casa, tiene 15 días para enviar una versión actualizada completa del formulario de Aviso de Transferencia con la tarifa requerida al Departamento de Calidad Ambiental de Arizona o a la autoridad del condado correspondiente.

Pruebas de pozos en el sitio o acuerdo de pozos compartidos

Si la casa que está comprando tiene un pozo en el sitio, el vendedor debe proporcionarle una declaración de divulgación sobre la funcionalidad del pozo y cualquier registro del pozo que tenga dentro de los 5 días posteriores a la aceptación del contrato. Si lo desea, puede hacer que se realice una inspección en el pozo que certifique la tasa de bombeo y la tasa de recarga de galones por minuto del pozo. Puede encontrar más información desde la perspectiva de los inspectores aquí.

Si la propiedad tiene un acuerdo de pozo compartido, deberá determinar si cumple con los requisitos del programa de préstamo que ha seleccionado. Por ejemplo, estos son los requisitos para calificar para un préstamo de la FHA.

Para que una propiedad sea elegible para el seguro hipotecario de la FHA, cualquier pozo compartido debe:

• Servir a las propiedades existentes que no se pueden conectar de manera factible a un sistema de suministro de agua público o comunitario aceptable.
• Servir a no más de cuatro unidades de vivienda o propiedades.
• Ser capaz de proporcionar un suministro continuo de agua a las unidades de vivienda involucradas de modo que cada propiedad existente simultáneamente tenga garantizados al menos tres galones por minuto (cinco galones por minuto para la construcción propuesta) durante un período continuo de cuatro horas.
• Proporcionar agua segura y potable.
• Tenga una válvula en cada línea de servicio de la vivienda a medida que sale del pozo para que el agua pueda cerrarse en cada vivienda servida sin interrumpir el servicio a otras propiedades.
• Estar conectado directamente a la fuente de energía de bombeo (no a través de una vivienda) y la energía utilizada para el bombeo debe medirse por separado.
• Estar cubierto por un acuerdo de pozo compartido aceptable. Tal acuerdo debe:
  • Ser vinculante para las partes signatarias y sus derechohabientes;
  • Estar registrado en los registros de escrituras locales;
  • Cuando se ejecute y registre, reflejará la unión de cualquier hipoteca que tenga una hipoteca sobre cualquier propiedad conectada al pozo común.
• Además, el acuerdo debe contener disposiciones esenciales tales como muestreo y análisis de agua de pozo, continuidad del servicio de agua para las partes «suministradas», prohibición del uso de agua de pozo por cualquiera de las partes para fines que no sean domésticos de buena fe, el establecimiento de servidumbres para todos los elementos del sistema, establecer el derecho de cualquier parte a actuar para corregir una situación de emergencia, especificar los costos compartidos requeridos y muchas otras estipulaciones críticas.

Reglamento de Barreras de Piscinas

Si la casa que está comprando tiene una piscina, entonces necesita averiguar si existen regulaciones estatales, del condado y municipales aplicables sobre barreras para piscinas y acepta cumplir y pagar todos los costos del cumplimiento de dichas regulaciones antes de la fecha de cierre del depósito en garantía a menos que se acuerde lo contrario por escrito.

Las normas sobre barreras para piscinas pueden ser una sorpresa para el vendedor, ya que muchas de las ordenanzas locales han entrado en vigor desde que compró la casa.

Aquí hay una lista de las diferentes regulaciones por ciudad.

Otros elementos

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Arizona ha creado este folleto de Asesoramiento al Comprador que cubre muchos de los problemas comunes que debe investigar si son aplicables a la vivienda que está comprando.

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Nota legal

Esta serie de compradores de vivienda está destinada a proporcionar información general sobre el proceso de cómo comprar una casa en Arizona. No pretende proporcionar a los compradores asesoramiento legal, contable o financiero. Se le recomienda buscar los servicios de un profesional capacitado en estos campos.

Además, esta serie de compradores de vivienda no establece todos los criterios de calificación para ninguno de los préstamos descritos en este documento; todas las personas interesadas deben cumplir con los criterios de calificación y completar el proceso de solicitud para obtener dichos préstamos.