Cuando compre su casa, querrá conocer los detalles del proceso de préstamo en Arizona desde la solicitud hasta el cierre.

Solicitud de préstamo y divulgaciones requeridas

Tan pronto como tenga un contrato de compra completamente aceptado, debe comunicarse con el oficial de préstamos con el que ha estado trabajando para informarle su intención de continuar con el proceso de solicitud de hipoteca. Su agente de bienes raíces probablemente le aconsejará que debe actuar rápidamente porque ahora está obligado(a), por contrato, a cerrar la transacción de compra en una fecha acordada. El término legal para esto es “El tiempo es esencial”.

Su oficial de préstamos programará una cita con usted para completar la solicitud de préstamo . La solicitud de préstamo comúnmente se completa cara a cara, por teléfono, por Internet o por correo. El formulario de solicitud que casi siempre se usa para una hipoteca se conoce como 1003 (Ten-O-Three). Se conoce oficialmente como Fannie Mae Form 1003 o Solicitud de Préstamo Residencial Universal. No ha cambiado mucho a lo largo de los años, aparte de las actualizaciones requeridas cuando hay cambios en las leyes vigentes. La solicitud de préstamo contiene las siguientes secciones:

Tipo de hipoteca y plazo del préstamo : los ejemplos de un tipo de hipoteca incluyen Convencional, FHA, VA y USDA; sin embargo, hay otros tipos de préstamos. Esta sección también incluirá el monto del préstamo, la tasa de interés y el plazo del préstamo (el período de tiempo en el que acepta realizar pagos regulares) y el tipo de amortización (comúnmente, una tasa de interés fija o ajustable).

Información de la propiedad y propósito del préstamo : esta sección contiene la dirección de la propiedad y otra información específicamente relacionada con la casa que está comprando. Cubrirá el propósito del préstamo (generalmente compra versus refinanciamiento) y cómo pretende ocupar la vivienda (residencia principal, segunda vivienda o propiedad de inversión). También cubrirá cómo mantendrá el título y la fuente de los fondos necesarios para cerrar el préstamo. Esta cantidad incluye su pago inicial.

Información del prestatario : esta sección es donde proporcionará información personal como su nombre, número de seguro social, fecha de nacimiento, años de estudios completados, estado civil, cuántos dependientes tiene y sus edades, la(s) dirección(es) donde ha vivido durante los últimos dos años, su dirección postal y si es dueño o alquila donde reside actualmente.

Información de empleo : aquí proporcionará su información de empleo que incluye el nombre y la dirección de la empresa en la que trabaja, el título de su puesto, el número de teléfono de su trabajo y la duración de su empleo. Debe proporcionar esta información para todos los trabajos que ha tenido en los últimos dos años.

Información de ingresos mensuales y gastos de vivienda combinados : esta sección detallará todas sus fuentes de ingresos actuales divulgados, su pago actual de alquiler o hipoteca y el pago propuesto para el nuevo préstamo. Desglosará el pago en cualquiera de los elementos aplicables, como principal e interés, impuestos, seguro, seguro hipotecario y cuotas mensuales de la asociación de propietarios.

Activos y pasivos : esta sección cubre los detalles de los activos divulgados que tiene intención de utilizar para cumplir con los requisitos de aprobación del préstamo. Está obligado a divulgar todos sus pasivos actuales con sus pagos mensuales obligados porque el prestamista necesita esta información para determinar su capacidad para pagar el préstamo. También debe proporcionar detalles de cualquier propiedad inmobiliaria existente que posea actualmente.

Detalles de la transacción : esta sección cubre varios detalles del préstamo hipotecario, incluido el precio de compra de la vivienda, los costos de cierre, el monto del préstamo y la cantidad de efectivo requerida para cerrar. Esta sección la completa el oficial de préstamos y es para su beneficio. Debe revisar y asegurarse de que comprende esta información.

Declaraciones : esta sección le hace una serie de preguntas estandarizadas relacionadas con cualquier problema legal actual, cualquier problema crediticio importante pasado o reciente (como bancarrota o ejecución hipotecaria), cualquier otra obligación de deuda no revelada previamente en sus pasivos, si es ciudadano de EE. UU. o extranjero residente permanente, si tiene la intención de ocupar la propiedad como su residencia principal y si ha sido propietario de una propiedad en los últimos tres años. Debe responder Sí o No.

Reconocimiento y acuerdo : en esta sección, usted reconoce que la información que ha proporcionado es verdadera y precisa y acepta que el prestamista puede verificar la información. Aquí es donde firma y da fecha a la solicitud.

Información para propósitos de monitoreo del gobierno : esta sección es donde el gobierno federal solicita información relacionada con su origen étnico, raza y sexo para monitorear que los prestamistas cumplan con las leyes relacionadas con la igualdad de oportunidades crediticias, la vivienda justa y la divulgación de hipotecas. No está obligado a proporcionar esta información, pero se le recomienda que lo haga. Es ilegal que un prestamista discrimine basándose en esta información.

Junto con su solicitud de préstamo, se le proporcionará un lote de varios formularios de divulgación que deberá firmar y dar fecha. Los formularios que recibirá y que debe firmar dependen del  programa de préstamo que esté solicitando, las diferentes leyes federales y las leyes que rigen los préstamos hipotecarios en el estado donde se encuentra la propiedad.

La siguiente es una lista de algunas de las diversas leyes importantes que rigen los préstamos hipotecarios que dan como resultado las divulgaciones que recibe en el momento de la solicitud.

Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA) : aprobada inicialmente en 1968 y revisada varias veces desde entonces, esta ley federal requiere que los prestamistas hipotecarios divulguen claramente las tasas, los términos y las tarifas de manera estandarizada para proteger a los prestatarios y permitirles tomar decisiones informadas.

Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) : esta ley entró en vigencia en 1975 y ha sido revisada varias veces para brindar protección adicional a los prestatarios. Requiere que los prestamistas hipotecarios divulguen los costos relevantes dentro de ciertos plazos y de manera específica. También prohíbe los sobornos en transacciones de bienes raíces.

Regla de divulgación integrada de TILA-RESPA (TRID) : TRID intenta hacer que los préstamos sean más fáciles de entender para los consumidores al simplificar y combinar ciertas divulgaciones de TILA y RESPA. Establece nuevos requisitos de divulgación e implementa los requisitos impuestos por la Ley Dodd-Frank. Por ejemplo, en el pasado, un prestamista hipotecario proporcionaba una divulgación llamada Cálculo de buena fe para las tarifas y otra divulgación de Veracidad en el préstamo que cubría la tasa, el plazo y los cargos financieros en el momento de la solicitud. Estos dos formularios han sido reemplazados por una divulgación llamada Estimación del Préstamo.

Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (ECOA) : esta ley se promulgó originalmente en 1974 para prohibir las prácticas crediticias discriminatorias contra las mujeres. Se ha modificado desde entonces para agregar más clases protegidas. Ahora establece que es ilegal discriminar a un solicitante de préstamo con respecto al sexo, estado civil, raza, color, religión, origen nacional, edad (siempre que el solicitante tenga capacidad para contratar), o porque la totalidad o parte de los ingresos del solicitante se derivan de cualquier programa de asistencia pública.

Ley de vivienda justa : el Título VIII de la Ley de derechos civiles de 1968 prohíbe a los prestamistas considerar su raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar o discapacidad al solicitar préstamos hipotecarios residenciales.

Ley de Divulgación de Hipotecas para la Vivienda (HMDA) : la HMDA requiere que las instituciones financieras informen la información recopilada en las solicitudes de hipotecas para asegurarse de que estén atendiendo las necesidades de crédito para la vivienda de los vecindarios y comunidades en las que se encuentran. También requiere la recopilación y divulgación de datos sobre las características del prestatario para ayudar a identificar posibles patrones de préstamos discriminatorios para que se puedan hacer cumplir las leyes antidiscriminatorias mencionadas anteriormente.

Ley de informes crediticios justos (FCRA) : esta ley promueve la precisión, la imparcialidad y la privacidad de la información contenida en el informe crediticio de un prestatario. Restringe el acceso a esta información y guía cómo se utiliza la información crediticia.

Ley de transacciones crediticias justas y precisas (FACTA) : FACTA se aprobó en 2003 y modifica la Ley de informes crediticios justos. Permite a los consumidores solicitar y obtener un informe crediticio gratuito una vez cada doce meses. También contiene disposiciones para ayudar a reducir el robo de identidad y exige la eliminación segura de la información confidencial del consumidor.

Ley Gramm-Leach-Bliley (GLB) : parte de la GLB creó reglas de protección que requieren que las instituciones financieras tengan políticas y procedimientos razonables para garantizar la seguridad y confidencialidad de la información del cliente. También requiere que las instituciones financieras divulguen a los consumidores sus prácticas de intercambio de información.

Ley de Protección de Propietarios de Viviendas : esta ley establece disposiciones para cancelar y terminar el seguro hipotecario privado y establece requisitos de divulgación y notificación.

La Ley Patriota – USA Patriot es un acrónimo. El nombre oficial es Ley de Unión y Fortalecimiento de Estados Unidos mediante el suministro de las herramientas apropiadas requeridas para interceptar y obstruir el terrorismo de 2001. Modificó la Ley de Secreto Bancario de 1970 para combatir el financiamiento del terrorismo. Como resultado de la Ley Patriota, las instituciones financieras deben solicitar información para verificar la identidad de los solicitantes de hipotecas y alertar a las fuerzas del orden público cuando se identifiquen actividades o personas sospechosas. Los prestamistas hipotecarios también deben revelar a los solicitantes que están solicitando información para verificar su identidad para cumplir con la ley.

Ley de aplicación segura y justa de licencias hipotecarias (Ley SAFE) : en respuesta al colapso de las hipotecas, la Ley SAFE se aprobó en 2008 para crear requisitos de licencia a nivel nacional para los originadores de préstamos hipotecarios (oficiales de préstamos). Creó un registro nacional llamado Sistema Nacional de Licencias Nacionales (NMLS) y requiere que todos los oficiales de préstamos obtengan un número de identificación para el sistema y revelen su identificación NMLS a los prestatarios. También permite a los consumidores el libre acceso a la base de datos para buscar el historial de empleo de un oficial de crédito y cualquier acción disciplinaria adjudicada públicamente contra él o ella.

Leyes específicas de divulgación de hipotecas de Arizona

Divulgación de tarifas anticipadas : la ley de Arizona requiere que un prestamista hipotecario notifique al solicitante por escrito si requiere que se pague alguna tarifa por adelantado (antes de la cita de cierre cuando se firman los documentos finales del préstamo) en relación con una solicitud de hipoteca. Debe haber un acuerdo por escrito que detalle la cantidad cobrada por la solicitud, una tasación y un informe de crédito. Además, el acuerdo debe especificar si las tarifas son reembolsables o no reembolsables, si el préstamo está cerrado o no y explicar las condiciones para la devolución de las tarifas anticipadas.

Autorización para completar espacios en blanco : la ley de Arizona dice que es fraudulento que una compañía hipotecaria requiera o permita que un solicitante firme cualquier documento (que no sean formularios de verificación específicos) que contenga espacios en blanco que deban completarse después de haber sido firmado. Sin embargo, el prestatario puede firmar un documento que permita a la compañía hipotecaria completar los espacios en blanco si establece específicamente qué espacios puede completar más tarde la compañía hipotecaria.

Además, si proporcionó los siguientes seis datos en su solicitud de préstamo, la ley federal requiere que el prestamista le proporcione una estimación del préstamo dentro de un período de tiempo específico. Estos seis datos son: (1) su nombre, (2) sus ingresos, (3) su número de seguro social, (4) la dirección de la propiedad, (5) una estimación del valor de la propiedad y (6) el monto del préstamo solicitado. Una estimación de préstamo es un formulario que recibe después de solicitar una hipoteca. Contiene los detalles más importantes sobre su hipoteca, como la tasa de interés estimada, el pago mensual y los costos de cierre.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor ofrece una buena herramienta que explica la estimación del préstamo aquí.

Es importante que revise y firme las divulgaciones lo antes posible porque caducan después de tantos días. Asegúrese de entender lo que está firmando. Si no lo hace, hágale preguntas a su oficial de préstamos para que pueda brindarle una explicación clara.

Al solicitar un préstamo, hay varios documentos que deberá proporcionar para respaldar la información que proporcionó en su solicitud de préstamo. Debido a que la situación laboral y financiera de cada individuo es diferente, los documentos requeridos pueden variar. Sin embargo, hemos tratado de proporcionar una lista completa. Estos documentos se conocen comúnmente como «Documentos hipotecarios» o «Artículos de la lista de necesidades».

Documentos estándar necesarios para respaldar su solicitud de hipoteca y obtener la aprobación de un préstamo hipotecario:

• Historial de empleo de los últimos dos años (nombre del empleador, dirección de empleo y número de teléfono; debe abordar cualquier brecha de empleo)
• Talones de cheques de pago de los últimos 30 días (los más actuales)
• W-2 de los dos años anteriores
• Declaraciones de impuestos personales firmadas (incluidos todos los anexos) de los últimos 2 años
• Estados de cuenta de cheques y ahorros de los últimos 2 meses (todas las páginas)
• Todos los activos utilizados para el pago inicial, el costo de cierre y las reservas de efectivo deben documentarse mediante un registro en papel.
• Historial de residencia durante los últimos dos años, con el nombre y la información de contacto del arrendador (o copia del estado de cuenta de la hipoteca más reciente)
• Copia legible de la identificación con fotografía del solicitante y cosolicitante
• Copia del contrato de compra firmado (con todos los anexos)
• Nombre, número de teléfono y dirección de correo electrónico de su agente inmobiliario
• Nombre, número de teléfono y correo electrónico de su agente de seguros

Documentos adicionales que normalmente se solicitan si trabaja por cuenta propia:

• Copias de las declaraciones de impuestos corporativos de los 2 años más recientes (con todos los anexos que incluyen ganancias y pérdidas del año hasta la fecha)
• Balance y estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha
• 1099 si corresponde

Documentos que normalmente se solicitan para los préstamos VA:

• DD214 y Certificado de Elegibilidad

Otros documentos que pueden ser requeridos previa solicitud:

• Cartas de explicación por consultas de crédito recientes, crédito derogatorio, discrepancias de dirección, brechas de empleo, notificaciones de fondos insuficientes, etc.
• Documentación que respalde el dinero recibido del seguro social/jubilación/discapacidad, es decir, copias de estados de cuenta bancarios de depósito directo, carta de otorgamiento, evidencia de que los ingresos continuarán durante al menos 3 años.
• Estados de cuenta de 401(k), acciones, otras inversiones (más reciente)
• Acuerdo de reubicación si el empleador financia la mudanza, es decir, acuerdo de compra total más documentación que describa los beneficios de los costos de cierre pagados por la empresa
• Bancarrota anterior, necesita copias de la petición de bancarrota y descarga, incluidos los calendarios de respaldo
• Sentencia de divorcio si aplica;
• Copias de los contratos de arrendamiento de la propiedad de alquiler más información sobre la hipoteca.

Bloqueando su tasa de interés

Es bastante estándar que un comprador de vivienda bloquee su tasa de interés una vez que haya aceptado un contrato y haya completado la solicitud. Muchos compradores de vivienda por primera vez en Arizona saben que las tasas de interés de las hipotecas cambian con frecuencia. Si quiere estar seguro de que la tarifa que está disponible cuando presenta la solicitud es la misma que recibe cuando cierra su casa, necesita obtener una tasa fija. Un bloqueo de tasa es un compromiso del prestamista de que su tasa de interés no cambiará entre el momento en que bloquea la tasa y el cierre, siempre que cierre dentro del plazo especificado y no haya cambios en su solicitud.

Los bloqueos de tarifas generalmente están disponibles por 15, 30 o 60 días. En Arizona, es típico que los contratos de compra tengan una fecha de cierre de depósito en garantía cercana a los 30 días posteriores a la aceptación del contrato. Por lo tanto, la mayoría de los bloqueos de tasas son por 30 días. Desea asegurarse de que su período de bloqueo de la tasa expire después de la fecha de cierre de la cuenta de depósito en garantía. Es posible bloquear su tarifa por un período prolongado de tiempo, pero por lo general le costará más dinero hacerlo.

Bloquear su tasa en el momento de la solicitud le da la tranquilidad de saber que la tasa de interés no aumentará mientras espera para cerrar. Sin embargo, también significa que es posible que no pueda aprovechar una tasa más baja si las tasas caen después de haber bloqueado la tasa. Hay una opción para flotar su tasa de interés. Esto simplemente significa que elige no bloquear la tarifa. Al hacerlo, su tasa no está garantizada y si las tasas bajan, puede cerrar con una tasa de interés más baja. Asimismo, si las tasas suben, cerrará con una tasa de interés más alta. Tenga en cuenta que, en este contexto, bloqueo frente a flotación se refiere a antes de que se firmen los documentos finales de su préstamo. No es lo mismo obtener una tasa fija o variable durante la vida del préstamo real.

Para asegurarse de que su tasa esté bloqueada, puede verificar en la parte superior de la página 1 de su estimación de préstamo. Le dirá si su tarifa está bloqueada y por cuánto tiempo.

Debe tener en cuenta que si la información en la que se basa el prestamista cuando la tasa está bloqueada cambia, su tasa también puede cambiar. Ejemplos de esto es si cambia su programa de préstamo, pago inicial, puntaje de crédito o ingresos. Si se producen cambios después de haber bloqueado su tasa, asegúrese de hablar con su oficial de préstamos para ver si su tasa bloqueada sigue siendo válida.

Finalmente, debe saber que si su bloqueo de tasa caduca antes de que cierre, puede extender el bloqueo de tasa. Sin embargo, normalmente hay un costo para extender el bloqueo de la tasa. Nuevamente, hable con su oficial de préstamos para averiguar cuáles son sus opciones si necesita extender su préstamo.

Presentación de Préstamos al Departamento de Operaciones

Después de que su solicitud de préstamo firmada y las divulgaciones se entreguen a su prestamista, él o ella organizará su archivo de préstamo y se preparará para enviarlo al departamento de operaciones hipotecarias. El departamento de operaciones generalmente consta de equipos de procesamiento, suscripción y cierre.

Procesamiento de préstamos

El equipo de procesamiento de préstamos está a cargo de preparar el archivo de préstamo para la suscripción. El equipo de procesamiento tiene la tarea de asegurarse de que la información y la documentación proporcionada sea completa, precisa y no haya caducado. Es probable que el procesador de préstamos se comunique con usted para solicitar documentación adicional.

Además, el departamento de procesamiento se comunicará con otros para verificar la información que proporcionó en su solicitud (por ejemplo, empleo, transcripciones de impuestos, historial de alquiler y saldos bancarios).

Finalmente, solicitarán toda la información de terceros que sea necesaria para sustentar el expediente del préstamo. Estos artículos pueden incluir seguro de título, seguro de propietario de vivienda, informe de tasación, certificación de inundaciones, artículos del programa de préstamos del gobierno y asistencia para el pago inicial .

Una vez que el archivo esté listo, se entregará al equipo de suscripción.

Suscripción de préstamos

El suscriptor es la persona que proporcionará la aprobación final de su solicitud de préstamo. Un asegurador aprobará o rechazará una solicitud de hipoteca después de haber revisado el archivo y haber podido evaluar adecuadamente el nivel de riesgo involucrado en la oferta del préstamo.

El suscriptor debe asegurarse de que el archivo del préstamo cumpla con todas las pautas y requisitos del programa de préstamo seleccionado. Esto incluye las pautas establecidas por el prestamista hipotecario, la agencia gubernamental que asegurará o garantizará el préstamo, la agencia que ofrece asistencia para el pago inicial de Arizona y el inversionista que comprará el préstamo una vez que se cierre.

Muchas veces, después de que el suscriptor haya revisado inicialmente el archivo del préstamo, emitirá una aprobación sujeta a condiciones adicionales. Esto significa que se necesita más información para emitir una aprobación final. El prestamista hipotecario se comunicará con usted para informarle qué pasos adicionales se necesitan para emitir la aprobación final. Una vez que se cumplen las condiciones y se emite la aprobación final, el expediente se conoce comúnmente como listo para cerrar.

Cierre de préstamo

Una vez que el archivo de su préstamo esté listo para cerrarse, el prestamista hipotecario le informará sobre la aprobación final de su préstamo. En este punto, se le proporcionará un documento llamado Divulgación de cierre. Por ley, su prestamista hipotecario debe proporcionarle su Divulgación de cierre tres días antes de la fecha de cierre de su préstamo. Es un formulario de cinco páginas que proporciona los detalles finales sobre su préstamo hipotecario. Incluye los términos del préstamo, sus pagos mensuales proyectados, cuánto pagará en costos de cierre, cuánto dinero necesitará para cerrar el préstamo e información importante adicional.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor ofrece una buena herramienta que explica la Divulgación de Cierre aquí.

Después de que haya firmado su Divulgación de cierre, su prestamista hipotecario preparará todos los documentos de su préstamo y los enviará a la compañía de títulos que se indicó en su contrato de compra. La compañía de títulos programará citas con usted, el comprador y el vendedor para firmar toda la documentación requerida. Le indicarán cómo entregar su dinero que se necesita para cerrar la transacción. Una vez que haya firmado, se hayan registrado los documentos necesarios con el condado y se haya contabilizado todo el dinero, recibirá las llaves de su nuevo hogar.

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Nota legal

Esta serie de compradores de vivienda está destinada a proporcionar información general sobre el proceso de cómo comprar una casa en Arizona. No está destinado a proporcionar a los compradores asesoramiento legal, contable o financiero. Se recomienda buscar los servicios de un profesional capacitado en estos campos.

Además, esta serie de compradores de vivienda no establece todos los criterios de calificación para ninguno de los préstamos descritos en este documento; todas las personas interesadas deben cumplir con los criterios de calificación y completar el proceso de solicitud para obtener dichos préstamos.